Právo a procesy

Popis oblasti právo
Přečtete za 11 minut
Stavební zákon
Veřejné zakázky
Právo ve stavebních projektech
Právo úzce souvisí se všemi oblastmi zadávání, neboť základní veřejné i soukromé aktivity mají své právní vyjádření v příslušných zákonech a podzákonných předpisech (nařízeních vlády, vyhláškách). Mnohé z oblastí tvořících základ výstavbového procesu, je upraveno rovněž předpisy technickými (normami). Základní právní a technické předpisy jsou tímto webem odkázány.
Výstavbové procesy procházejí různými fázemi. Obecně lze realizaci investičních záměrů rozdělit na:
fázi přípravnou (předinvestiční), jejíž součástí je celková příprava: identifikace nezbytných podkladů a jejich předběžný výběr, technicko-ekonomická studie proveditelnosti, kterou se formuje a konkretizuje podstata investičního záměru a vytvářejí základní majetkové a ekonomické (finanční) soukromoprávní předpoklady jejího úspěšného průběhu, během níž však již musí být vzaty v úvahu též budoucí souvislosti veřejnoprávní, zejména předpoklady a podmínky územně plánovací a podrobněji územně a stavebně technické, podmínky a předpoklady související s veřejnými i soukromými zájmy, které mohou být investiční činností dotčeny, a připravují se smlouvy;•

fázi realizační (investiční), jejíž součástí je vlastní předprojektová a projektová příprava a realizace výstavbové investice, kterou lze rozdělit v souladu s právem na dílčí fázi/etapu:•

územně plánovací [změna územního plánu (zásad územního rozvoje) / vypracování regulačního plánu nebo jeho změny / vypracování územní studie] – jinak řečeno: obecněji územní příprava (územně technická příprava) a územně plánovací rozhodování, a to včetně případného posouzení vlivu koncepcí na životní prostředí (SEA), a včetně sběru, evidence a vyhodnocení souborů údajů a dat, resp. informací o území a možnostech jeho uspořádání a využívání vzhledem ke sledovanému účelu, upřesnění nezbytných kroků k jeho naplnění, přehled o dalších aktérech tohoto procesu, jejich právním postavení a o volbě vhodných metod projednávání investičního záměru s těmito aktéry v této etapě;

územního řízení a vydání územního rozhodnutí (formy řízení/typy rozhodnutí), včetně souvisejících věcných a právních předpokladů, které musí být splněny, a to včetně případného posouzení vlivu stavby na životní prostředí (EIA), a doplňování souborů údajů a dat, resp. informací o území a možnostech jeho uspořádání a využívání vzhledem ke sledovanému účelu, upřesnění nezbytných kroků k jeho naplnění, přehled o dalších aktérech tohoto procesu, jejich právním postavení a o volbě vhodných metod projednávání investičního záměru s těmito aktéry v této etapě;o

stavebního řízení a povolení stavby/oznámení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora, včetně souvisejících věcných a právních předpokladů, které musí být splněny, zejména o volbě vhodných metod a podmínkách projednávání investičního záměru s těmito aktéry v této etapě;o

provádění stavby a jejího dokončení (řízení o změně stavby před jejím dokončením) a uvedení do provozu a užívání, včetně souvisejících věcných a právních předpokladů, které musí být splněny, zejména o volbě vhodných metod a podmínkách projednávání investičního záměru s těmito aktéry v této etapě;o

fázi provozní (operační/uživatelskou), popřípadě závěrečnou (ukončení a likvidace), jejíž součástí je provoz (produkce výrobků nebo služeb), vznik provozních nákladů a generování provozních výnosů, tj. v níž jsou vypořádány smluvní závazky, uspořádána vlastnická a další věcná práva, uzavřeny případné související smlouvy, vypořádány finanční závazky veřejnoprávní i soukromoprávní – tj. realizován podnikatelský záměr v přepokládané podobě (prodej, nájem etc.), investice průběžně využívána (po dobu životnosti), popřípadě ukončena a likvidována. Likvidační hodnota spojená s likvidací a odprodejem zbylého investičního majetku se započítává do celkových výnosů z projektu.•

[Poznámka: v souladu s novým stavebním zákonem vydaným pod č. 283/2021 Sb., který nabývá úplné účinnosti dnem 01. července 2023, bude součástí investičního procesu pouze jedno veřejnoprávní projednávání – správní řízení.]
Hlavní témata z pohledu zadavatele
Nastavení základních pravidel pro efektivní (pro konkrétní investiční záměr vhodný) způsob zadávání veřejných zakázek; rozlišení určitých vybraných okruhů typických investičních záměrů (podle charakteru záměru a typu zadavatelů) a nastavení pravidel efektivního a poučeného posuzování, hodnocení a rozhodování, jakož i zadání (smluvního zajištění).
Návrhy vhodného instrumentária nástrojů politických/programových, (s)právních, ekonomických, odborných plánovacích a projektových a informačních, a to jak nástrojů veřejnoprávních, zejména souvisejících s výkonem správních činností, ale též rozhodování samospráv, tak nástrojů soukromoprávních, zejména smluv a dohod.
Aktéři výstavbových procesů
Přehled aktérů investičních procesů a formy jejich zapojení, vzájemných vztahů a odpovědností. Aktéry můžeme podle sociálních (sociálně ekonomických, právních) statusů a jejich místa v rozhodovacích procesech ve výstavbě dělit na:
veřejnost [laickou (občané/spolky), odbornou a osoby (fo+po) jakožto vlastníky, uživatele, investory, resp. vlastníky-správce infrastruktury]
veřejnou moc [samosprávy územní – obce/kraje, samosprávy personální (profesní/zájmové), státní správu - ústřední orgány státní správy (ministerstva+úřady); dotčené správní orgány/úřady; správní orgány územních a personálních samospráv vykonávající přenesenou působnost, soudy].
Se všemi těmito aktéry je obec jakožto zadavatel nucena v různých fázích investičního procesu jednat, využívat pro tento účel škálu nástrojů a umožnit ostatním aktérům v různých fázích výstavbového procesu využívat k ochraně svých zájmů rovněž různé nástroje.
Principy a nástroje
Nástroje užívané v investiční činnosti jak územními samosprávami (resp. i státem), tak vlastníky/investory/stavebníky, tak občany a občanskou veřejností – a pochopitelně též profesionály – jsou nástroje:

politické a programové, zejména program územního rozvoje obce, jednotlivé politiky města (sociální, bezpečnostní, zdravotnická etc.), strategický plán – operační plán, programy a politiky ústředních orgánů a úřadů a krajů, popřípadě orgánů mezinárodních (například dotační programy); obdobnými dokumenty disponují rovněž subjekty soukromé (od stanovení podnikatelské strategie a marketingu, přes různorodé programové dokumenty až po operativní rozhodování v konkrétních situacích);•

(s)právní, a to jednak legislativní příprava, projednávání, schvalování a vydávání právních předpisů, jednak správní procesy (správní řízení, vydávání stanovisek), činnosti kontrolní/inspekční a metodické, konečně sama organizace/koordinace (metodika, iniciace); v případě ostatních subjektů se jedná zejména o využívání správních procesů k naplnění vlastních záměrů a obhajobě svých zájmů;•

ekonomické, a to jednak majetkové [správa (údržba/provoz), investice (dopady investic / externality a jejich posuzování), úprava vztahů v území (předkupní právo obce a náhrada ze změnu v území)], jednak finanční nástroje užívané v souvislosti s nemovitostním investováním [veřejné financování (rozpočty a jiné veřejné zdroje), smíšené veřejné a soukromé financování a soukromé financování];•

odborné (územně plánovací a projektování staveb), jimiž se rozumí jednak pořizování územně plánovacích podkladů, politiky územního rozvoje [územně plánovacími podklady a informacemi jsou územně analytické podklady, územní studie, popřípadě obdobné právem aprobované formy (zastavovací studie), jednak územně plánovacími dokumentacemi, jimiž jsou zásady územního rozvoje, územní plány a regulační plány z podnětu a na žádost]; z hlediska projektování staveb se především jedná o přípravu dokumentací souvisejících s jednotlivými výkonovými fázemi předprojektové a projektové přípravy staveb a jejich souborů, zadávacího řízení a provádění stavby, popřípadě též další dokumenty vypracovávané v souvislosti s životním cyklem stavby (to jest jejím užíváním, změnami, popřípadě odstraňováním);•

informační v rámci obecného práva na informace a ochrany osobních údajů, a to jednak statistika (statistické informace) a jejich základní okruhy, jednak významné informační systémy, základní registry a agendové orgány (obyvatel/osob, územní identifikace, práv a povinností).•

Z hlediska právního statusu lze nástroje (výběr nejdůležitějších) členit též na:

veřejnoprávní, a to námět/podnět – oprávněn zpravidla kdokoliv, žádost – oprávněn jen omezený okruh (obvykle vlastník), připomínka – oprávněna veřejnost a jednotlivé osoby a (zapsané) spolky, námitka – oprávněn vlastník (ten, jehož práva mohou být dotčena) a (zapsané) spolky v rozsahu zákonného zmocnění a z toho plynoucího zaměření, vyjádření – oprávněny orgány dotčených samospráv, (závazné) stanovisko – oprávněny dotčené správní orgány/úřady, zápis/protokol – oprávněn příslušný (správní) orgán (oprávněná úřední osoba) – pořizovatel, schvalující orgán, usnesení/rozhodnutí – oprávněn schvalující orgán (oprávněná úřední osoba), usnesení/rozsudek/nález – oprávněn soudní orgán;•

soukromoprávní, a to zejména různé druhy smluv – z hlediska veřejnoprávních souvislostí a dopadů například plánovací smlouva, z hlediska soukromoprávního se v případě investičních nemovitostních záměrů jedná o celou škálu závazkových vztahů, zejména smluv, a to jednak smluv týkajících se nakládání majetkem (nemovitostmi) [smlouva o prodeji/koupi nemovitosti včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí, smlouva o smlouvě budoucí, smlouva o zřízení věcného práva (věcné břemeno – služebnost / pozemkové služebnosti), smlouva o zřízení zástavního práva, smlouva o právu stavby (zakládá vlastnictví), smlouva o nájmu a různé typy smluv souvisejících s atypickými formami bydlení], smluv finančního typu [například smlouva o otevření akreditivu, smlouva o zřízení finanční nebo bankovní záruky, smlouvy leasingové, smlouvy úvěrové a dotační, smlouva hypoteční, smlouvy o zřízení (investiční) společnosti, investiční fondy, podílové fondy a podobně], profesních smluv [například smlouva o vypracování, projednání a provedení projektu stavby (resp. vypracování územně plánovací dokumentace), smlouva o dílo k provedení stavby (dodávka stavebních prací), smlouva licenční (například autorská práva, práva k průmyslovému vlastnictví – patenty, vzory, objevy, vynálezy a podobně), smlouva o příkazu]; smluv o založení společnosti [například společenská smlouva o založení veřejné obchodní společnosti / komanditní společnosti / společnosti s ručením omezeným / akciové společnosti / družstva (obchodní korporace)]; popřípadě dohod – z hlediska veřejnoprávních souvislostí například dohoda o parcelaci, není-li uzavřena formou smlouvy, nýbrž aprobována správním rozhodnutím – například územním rozhodnutím o dělení a scelování pozemků vydaným samostatně, nebo jako součást řízení o umístění stavby, popřípadě využití území ve vydaném rozhodnutí.•
Časté chyby a nedostatky
neodhadnutá potřeba a nepřesně/nedostatečně formulovaný investiční záměr; neznalost základních parametrů zvolené stavby (neznalost základní typologie a souvisejících náležitostí).
nesprávné hodnocení finančních (zejména rozpočtových) souvislostí a možností efektivního nakládání majetkem obce (zejména územím a jednotlivými pozemky).
nesprávné a nevčasné uplatnění nástrojů, které mají jednotliví aktéři k dispozici (například v přípravné fázi projednání záměru s veřejností - obecně: nevčasné, resp. nevhodné zapojování veřejnosti).
nevčasnost přípravné fáze a nedostatek pozornosti úvodním krokům a rozhodnutím - chybějící expertízy smysluplnosti investičního záměru a způsobu jeho financování; chybějící expertní posouzení potřebnosti investice a následně jejího zadání - nedostatečná příprava na počátku už nebývá odstranitelná v pozdějších fázích.
neodhadnuté investiční náklady (obecně: neznalost investičních postupů a investičního rozhodování; nerozpoznání „nebezpečné“ ceny).
nesprávné nastavení požadavků na obsah soutěžních návrhů/podaných nabídek, nesprávně/nedostatečně stanovená kritéria posouzení a hodnocení podaných soutěžních návrhů/podaných nabídek.
nekvalitní smlouvy uzavřené mezi obcí a poskytovatelem služeb nebo dodavatelem stavebních prací; chybějící provázanost mezi aktéry výstavbového procesu, zejména těmi, kteří neuzavírají mezi sebou smlouvy (nejsou v přímých smluvních vztazích).

Základním nedostatkem je tudíž nedostatečná věcná i právní příprava. Při rozhodování obcí působí značné problémy též aplikace právních předpisů, velmi často jejich zbytečně opatrný a defenzivní výklad.

Výběr by měl být v těchto případech vždy podle ekonomické výhodnosti, nikoliv pouze podle ceny. Ekonomickou výhodností se rozumí uplatnění i dalších významných parametrů hodnocení uchazečů, zejména jejich zkušenosti s obdobnými zakázkami, popřípadě jinými obtížnými zakázkami (prokazovanými portfoliem a dobrozdáními dřívějších klientů), profesní vybavenost, technická vybavenost, schopnost a připravenost plnit smluvní závazky, zejména kvalitu včas odevzdaného plnění (harmonogram), součinnost, širokou odpovědnost za škodu a výše pojištění, dodržení cenových ujednání.

Protože ujednání o ceně nelze při zadávání veřejné zakázky pominout, doporučujeme uplatňovat pro posouzení nabídnuté výše ceny medián, od něhož se posuzují ceny pod určitou hranicí jako mimořádně nízké nabídkové ceny, jejichž nabídku musí uchazeč umět řádně a v úplnosti odůvodnit. Pro stanovení ceny, resp. pro kvalifikované posouzení cen již nabídnutých je vhodné si pořídit odborné posouzení znalcem.

Pro výběr projektanta, zejména v případech obtížnějších zadání, doporučujeme soutěž o návrh, jíž se obecně rozumí postup zadavatele směřující k získání návrhu, projektu či plánu, což je jinými způsoby zadávání nedosažitelné; zákon takový postup v obecných zadávacích procesech nepřipouští. Soutěž o návrh použije (může použít) zadavatel tehdy, jestliže na tuto soutěž navazuje zadání veřejné zakázky na služby, přičemž na základě této soutěže mají být vybranému účastníkovi či účastníkům soutěže o návrh poskytnuty soutěžní ceny nebo platby. Soutěže o návrh jsou určeny zejména zadáním v oboru územního plánování (a urbanismu), architektury a stavitelství (konstrukcí, resp. stavebního inženýrství) a zpracování dat [§ 143 až § 150 zákona o veřejných zakázkách] a navazují přímo na ustanovení § 65 odst. 1, jímž se umožňuje zadat veřejnou zakázku vítězi či vítězům (oceněným) soutěže o návrh zjednodušeným procesem „jednacího řízení bez uveřejnění“ [§ 63 an. zákona].
Poslední změna: 9/30/2021 7:18:39 AM