Územní ekonomie a ekonomie staveb

Přečtete za 9 minut
Ekonomika staveb
Územní ekonomie
Investiční plánování
Investice
Financování
Cílem v ekonomické oblasti je projekt připravit a umožnit jeho realizaci tak, aby vycházel z reálného kontextu ekonomiky v území a aby usiloval o maximalizaci čistých přínosů vůči definovaným cílovým skupinám. Ekonomická příprava projektu zahrnuje tři klíčové části: 1) územně-ekonomickou analýzu, 2) analýzu nákladů a výnosů, 3) finanční analýzu a finanční plán. První část mapuje přímé a nepřímé ekonomické dopady projektu a má prověřit jeho účelnost. Druhá část kvantifikuje primárně přímé náklady projektu a vede ke stanovení rozpočtu v odpovídající míře podrobnosti dané fázi přípravy. Třetí část ověřuje a navrhuje finanční zdroje pro krytí přímých nákladů projektu.

Všechny tři části ekonomické přípravy projektu na sebe navazují, a proto musí probíhat v několika iteracích. Postupně jsou díky tomu výsledky v procesu přípravy zpřesňovány počínaje fází prvotního podnětu až po strukturovaný investiční záměr. Ekonomická analýza a finanční řízení projektu probíhají následně také v etapě realizace až po ukončení provozu a likvidaci stavby, resp. její vyřazení z portfolia. Na rozdíl od jiných aspektů přípravy projektu týkajících se stavebních či energetických parametrů stavby není tato část přípravy podrobně ukotvena v normách či legislativě.
Hlavní témata z pohledu zadavatele
Ekonomický význam stavby v území
Ekonomický význam stavby úzce souvisí s její obslužnou funkcí. Budova je nemovitý investiční majetek a jako každá jiná investice má přinášet užitek. V případě obce v roli investora má užitek plynout primárně do území, v němž se stavba nachází nebo má nacházet. Proto je klíčovou otázkou u každé novostavby či rekonstrukce, „zda pro investici existuje dostatečný ekonomicky opodstatněný důvod“. Motivace investora (obce) jsou formulovány formou bilance nákladů a přínosů (užitků). Cílem investora je tedy obecně maximalizovat čistý přínos investice do stavby.
Toto téma vyžaduje znalost širších ekonomických vztahů v území. Investor definuje plánované služby generované investicí do objektu. Investor v první řadě vychází z potřeb v daném území, jak jsou promítnuty do strategických investičních dokumentů (ODKAZ NA PARTICIPACI). Vyhodnocuje spádovost služby, rozhoduje o optimální lokalizaci investice a vyhodnocuje potenciál území. Prověřuje, zda definovaná služba je vhodná pro realizaci na úrovni obce nebo je efektivnější ji realizovat na úrovni vyššího celku (svazek obcí, ORP, kraj). V případě, že je lokalizace daná již existujícím objektem určeným k rekonstrukci, prověřuje investor vhodnost umístění do daného objektu z pohledu optimální skladby a dostupnosti nabídky služeb v daném území. Provádí se analýza poptávky a analýza konkurenční nabídky služeb. Investor vyhodnocuje, jaké externality investice a jí generované služby produkují (pozitivní a negativní). Investor oceňuje pojmenované externality a rozhoduje o vhodné formě jejich kompenzace nebo dotace.
Náklady stavby
Náklady stavby představují klíčový ekonomický aspekt projektu pro rozhodování o jeho realizaci, a upřesnění rozsahu a požadované kvality. V užším smyslu jde o odpověď na otázku „kolik bude investice a její provoz stát“, tj. o účetně zachytitelné (explicitní) náklady, které jsou pro investora primárně podstatné. Náklady mají zahrnovat veškeré náklady investice a nezbytné vyvolané související náklady. Toto hledisko je vždy nutné kombinovat s širšími ekonomickými dopady v podobě uvažovaných externalit a nespoléhat se pouze na podchycení případných environmentálních a zdravotních negativních dopadů v posudcích EIA a SEA, které se týkají pouze větších projektů.
Relativně vysoké investiční náklady se často stávají překážkou zajímavých a potenciálně velmi přínosných veřejných stavebních projektů. Relativní výše investičních nákladů se odvíjí od parametrů, jimiž je investice poměřována (rozpočet obce, výše dostupné dotace, náklady podobné investice v sousední obci aj.). Tento způsob je v pořádku, ale současně přináší riziko zaujatosti proti zdánlivě příliš nákladným řešením. V první řadě je tedy zapotřebí přistupovat ke stanovení nákladů maximálně objektivně a pochopit vztah mezi náklady stavby a užitky, a to ideálně v celém životním cyklu stavby.
Financování
Investiční plánování a analýzu majetku investor musí provádět průběžně. Investor provádí analýzu majetkového portfolia (zahrnuje budovy, pozemky, technickou infrastrukturu), zkoumá a inventarizuje stav bilančních a nebilančních aktiv. Provádí ocenění aktiv (využívá cenové mapy, znalecké odhady) a určuje pro každé z nich majetkoprávní vztahy (kdo je vlastníkem, kdo má právo s majetkem disponovat, zda existují omezení typu věcných břemen atp.).
Investor mapuje stávající finanční zdroje, analyzuje rozpočet a rozpočtový výhled z pohledu disponibilních investičních zdrojů. Zkoumá plánované výdaje rozpočtu ve vazbě na investiční plán a politické závazky. Zkoumá bilanci vlastních a cizích zdrojů a vyhodnocuje výkonnostní parametry (zejména likviditu, dluhovou zátěž), časovou strukturu aktiv, rychlost tvorby investičního fondu.
Investor identifikuje finanční zdroje (rozpočtové a mimorozpočtové) pro krytí investice a provozu. Formuluje předpoklady vybraného investičního a provozního modelu. Provádí porovnání variant nákladů financování ve vazbě na zvolený investiční model. Sestavuje finanční plán investice. Rozhoduje o souladu se svojí investiční strategií.

Principy a nástroje
V procesu ekonomické přípravě sleduje veřejný investor několik základních principů:

Strategické investiční plánování
V první řadě investor definuje vztah projektu vůči strategickému plánu rozvoje a investičnímu plánu. Nejde o pouhé cvičení. Uplatňuje se princip upřednostnění projektů strategického investičního významu.

Stanovení ekonomických cílů investičního projektu
Vedle přihlášení se k nadřazeným strategickým cílům a k investičnímu plánu, investor pro projekt definuje specifické ekonomické cíle. Ty lze například i kvantifikovat a stanovit nepodkročitelné podmínky, jejichž nedodržení povede k zastavení přípravy projektu.

Transparentnost
Transparentnost je především otázkou odpovědné komunikace s občany a zainteresovanými stranami projektu.

Zásady 3E (hospodárnost, účelnost a efektivnost)
Zásady 3E jsou legislativně zakotvené v oblasti veřejných zakázek (Zákona č. 320/2001 Sb., o finanční kontrole, § 2 m) - o). Tyto zásady jsou mantrou veřejného investora. Současně je jasné, že poskytují vodítko a k jejich naplnění vede mnoho cest. Klíčové tedy je opakovat si v každé fázi přípravy tři související otázky:
· Dokážu snížit náklady projektu, aniž bych tím ohrozil požadovanou kvalitu?
· Mohu za stejné náklady zvýšit přínos projektu (daný jeho rozsahem, kvalitou a funkcí)?
· Je nějaké jiné známé a dosažitelné řešení při nezměněných okrajových podmínkách, kterým dokážu naplnit známé potřeby ve větší míře?
V optimálním případě je odpověď na všechny tři otázky záporná.

Dodržení rozpočtových zásad
Jen pro úplnost doplňujeme, že dodržení standardních rozpočtových zásad platí rovněž pro investiční plán a přípravu konkrétní investice. Jedná se následující:
Zásada každoročního sestavování a schvalování rozpočtu
Zásada reálnosti a pravdivosti rozpočtu
Zásada úplnosti a jednotnosti rozpočtu
Zásada dlouhodobé vyrovnanosti rozpočtu
Zásada publicity
Zásada účelovosti rozpočtu
Zásada efektivnosti a hospodárnosti
Pro efektivní přípravu pracuje investor v optimálním případě s několika klíčovými metodickými nástroji:

Analýza nákladů životního cyklu / Life Cycle Cost Analysis (LCCA nebo jen LCC): Metoda ekonomické analýzy, která hodnotí po určitou posuzovanou časovou periodu (typicky 15 let pro technologie, 30-50 let pro budovy) všechny důležité náklady na budovu, náklady jejích systémů nebo komponentů v současné hodnotě (present value).

Analýza nákladů a přínosů / Cost Benefit Analýza (CBA): Metoda se používá nadstavbově k LCCA pro evaluaci čistého ekonomického dopadu projektu ve veřejném sektoru. CBA zahrnuje: a) prognózu ekonomických efektů projektu, b) jejich kvantifikaci podle vhodných postupů, c) jejich finanční vyjádření (kde je to vhodné) s využitím obvyklých technik pro stanovení, d) finanční hodnoty ekonomických efektů, d) výpočet ekonomické návratnosti na základě přesného indikátoru, umožňující formulaci stanoviska k výkonnosti projektu[3](např. čistá současná hodnota projektu).

Srovnávací model: Nástroj ekonomické analýzy, který umožňuje přehledně vyhodnotit, který investiční a provozní model je z pohledu nákladů veřejného sektoru optimální. Typicky veřejný subjekt srovnává zadání cestou několika variant: veřejné zakázky, koncese[4](PPP, projekt partnerství veřejného a soukromého sektoru) nebo kvazikoncese.
Časté chyby a nedostatky
Chybná interpretace zásady hospodárnosti
Cílem není za každou cenu ušetři veřejné prostředky, pokud by to mělo znamenat nízkou kvalitu výsledku. Odtud pramení mnoho let trvající kritika soutěžení na cenu. Cena a kvalita jdou ruku v ruce a kvalitu nelze v praxi „zafixovat“ a pouze jí přidělit cenovku. Jedná se o dialog, kde rigidita spíše škodí. Stejně tak stanovení fixní ceny a následné hledání, co za ní mohu dostat, rovněž nemusí vést k optimálním výsledkům.

Chybějící investiční plán
Není výjimkou, že investiční plán buď neexistuje vůbec nebo existuje jako soubor nesourodých dílčích tabulek. V případě, že strategický nebo investiční plán neexistují nebo jsou zastaralé, je zapotřebí je ideálně vytvořit či aktualizovat tak, aby byl význam projektu vůči jejich cílům zřejmý. V každém případě je zapotřebí, aby projekt byl součástí uceleného přehledu, z nějž je zřejmé, že zamýšlený projekt je v souladu s dalšími plánovanými projekty nebo jim přinejmenším neodporuje. Neúplný investiční plán nemůže plnit svoji roli.

Chybějící rozvaha o majetku a možnostech jeho využití pro sledovaný účel
Nezpracování rozvahy může vést k nevyužití příležitosti při realizaci daného investičního záměru. Podle zjištění z roku 2011 se navíc běžně v obcích evidence majetku nevedla elektronicky. ;

Chybějící rozvaha o zdrojích financí
Jedná se často o kuse zpracovaný podklad, který vedle rozpočtových zdrojů nedostatečně zohledňuje podstatné mimorozpočtové zdroje (úvěry, dotace a jiné veřejné zdroje) a zdroje soukromé.

Chybějící rozvaha o možnostech zapojení soukromého majetku a soukromých financí do realizace investičního záměru
Zapojení soukromých partnerů prostřednictví například koncese nebo kvazikoncese se prosazuje jen v některých dílčích oblastech (vodohospodářství, rychlostní komunikace, energy performance contracting). Stále existuje velká rezerva ve výstavbě budov. Tyto varianty často nejsou ani uvažovány.

Chybně provedená ekonomická analýza
Nedostatky ekonomické analýzy se týkají například nastavení cílových skupin a určení přínosů, nezahrnutí dopadů (nákladů a přínosů), odhadu vstupních parametrů, používání nerelevantních zdrojů, outsourcingu nekvalifikovaným organizacím, kladení důrazu na ekonomiku investice, neuvažování nákladů životního cyklu nebo nerespektování výsledků ekonomické analýzy.
Poslední změna: 9/29/2021 6:37:11 AM